Het thema kantorenleegstand beheerst al een tijd de discussie in de Nederlandse vastgoed sector. Recentelijk kwam het Planbureau (PBL) voor de Leefomgeving met de laatste cijfers.
Gemeten over heel Nederland bedraagt de leegstand zo’n 17%. Dat is al weer een procentpunt meer dan een jaar daar voor, (bron: PBL) terwijl een gezonde kantorenmarkt goed functioneert met ca. 5% leegstand (frictieleegstand) als schuifruimte. Er is dus nog steeds een probleem, en het probleem wordt niet kleiner. Het effectief in gebruik zijnde areaal aan kantoormeters groeit ook nog, maar de voorraad neemt niet af vanwege de voortgaande nieuwbouw. Zou nieuwbouw van kantoren in alle gevalle taboe moeten zijn?
Daar zou je genuanceerd over moeten denken.
Allereerst is het verstandig het gezond-nuchter-verstand te gebruiken. Zet in op hergebruik van bestaand vastgoed. Dat heeft de provincie Limburg als toezichthoudende en sturende overheid, ook tot uitgangspunt gemaakt. Het staat in haar coalitieakkoord 2015-2019.
Maar daar ben je er niet mee. Slimme keuzes zijn gevraagd, op basis van een goede probleemanalyse. Op hoofdlijnen komt die hier op neer:
Niet alleen teveel aanbod maar ook vooral verkeerd aanbod van kantoren; conceptueel verouderd, oncomfortabel, energetisch onaantrekkelijk, op een verkeerde locatie. Conclusie: generiek aanpakken is niet dé oplossing, maatwerk is dus nodig. Daarbij komt dat de verschillen in leegstand en kwaliteitsbestand per regio of centrumstad érg groot zijn.
Hoe gaan vastgoed aanbieders hier mee om? Beleggers proberen prijsverlaging te vermijden en gaan daarmee niet stunten. Kantooraanbieders zoeken het meer in incentives, vrij vertaald: lokkertjes, en proberen potentiële huurders daarmee over de streep te trekken.
Nu pleit ik ook niet voor forse huurverlagingen, als je dat al af zou kunnen dwingen. Nee, geforceerde huurverlagingen ontnemen exploitant of belegger de investeringsruimte. Die is net broodnodig om te investeren in kwaliteitsverbetering. Die kwaliteitsslag naar betere energetische waarden, eigentijdse kantoor concepten, etc geeft het kantoorbestand een nieuw leven in plaats van nieuw bouwen en afdanken.
Een hoe nu verder? Transformatie lijkt het toverwoord. Kantoren verbouwen naar woningen, vooral jongeren – en studentenhuisvesting lijkt favoriet, en soms zelfs herbestemming tot hotelaccommodatie. Dat draagt zeker bij aan een oplossing, maar het kan niet altijd en er is ook niet overal behoefte aan.
Het PBL constateert dat er een “wall of money op de vastgoedmarkt afkomt”. Rente en staatsobligaties brengen geen rendement en het geld moet ergens in belegd worden, is de analyse. Dat wordt dus volop nieuwbouw. Een tegendraadse ontwikkeling. Herbestemming en vernieuwbouw (dé kwaliteitsslag) zou gestimuleerd moeten worden, zodat dit investeringsgeld dáárvoor ingezet gaat worden.
En de rol van de (regionale) overheid?
Partijen bij elkaar brengen en kennis beschikbaar en inzetbaar maken. Beleid van beleggers en ontwikkelaars en openbaar bestuur moeten op één lijn worden gebracht. Dat vraagt om overleg en afstemming. Niet puur generiek, want dat doet geen recht aan de probleemanalyse, maar per regio. Kijk of bestaande organisaties in de regio’s daarvoor gebruikt kunnen worden. Dan denk ik bijvoorbeeld aan een organisatie als IBA Parkstad. Het beschikbaar maken van kennis om de kwaliteitsslag te maken zou een toegevoegde opgave kunnen zijn voor de Limburgse smart-services-campus.
Als transformatie en kwaliteitsslag zijn werk doen, blijft er een zeker restbestand over van kantoorgebouwen die op de verkeerde plek liggen. Daarvoor ligt sloop dan voor de hand. De provincie Limburg doet er goed aan niet zomaar met een sloopfonds te komen.
Dus niet meteen met de beurs open, klaar gaan staan. Hooguit in relatie tot de nog beperkt benodigde nieuwbouw in een vereveningsformule. Gelukkig heeft een provincie het wapen tegen ongewenste nieuwbouw, de provinciale verordening, als stok achter de deur. Met leiderschap en goed gerichte investeringen, kan dat waarschijnlijk achterwege blijven.
Anton Kirkels is lid van Provinciale Staten van Limburg, verbonden aan de VVD fractie.